Kiinteistösijoittajan mahdollisuuksia kohonneiden energiahintojen ympäristössä

Viime aikoina jo hyvää vauhtia realisoitumaankin alkaneet kauhukuvat energiahintojen kovista korotuksista ovat pakottaneet kiinteistösijoittajia pohtimaan toimenpiteitä, joilla säilyttää toiminta kannattavana. Vaikka ei tiedetä, kuinka kauan kustannuksien kehityskäyrä jatkaa samaan suuntaan, on kiinteistönomistajien syytä varautua tilanteen pitkittymiseen, ja ehkä jopa jossain määrin olettaa tilanne uudeksi normaaliksi.

Työtä nettotuottojen pelastamiseksi

Koronavuosien mukanaan tuomista lieveilmiöstä, joihin etenkin toimistokiinteistöjen omistajatahot ovat saaneet törmätä, on yhtenä varmasti eniten puhutuimmista ollut etätöiden lisääntyminen. Toimistotöiden siirtyminen kotitoimistoille on pidempään jatkuneena näyttäytynyt osalle kiinteistönomistajia paikoittain myös vajaakäyttöasteen nousuna. Vaikka vuokralaismarkkinoiden toipuminen koronasta on ollut suhteellisen vahvaa, luonnollisen vajaakäyttöasteen huomattavaa ylittämistä on toimistokiinteistöissä yhä huomattavan paljon, myös kasvukeskuksissa.

Käyttöasteeltaan vajaat toimistotilat ovat osaltaan antaneet kiinteistönomistajille ja kiinteistökehittäjille insentiivin alkaa pohtimaan entistä aktiivisemmin vaihtoehtoja sekä tilojen houkuttelevuuden lisäämiseksi että juoksevien kulujen – ensisijaisesti energiakulujen – laskemiseksi.

Toimistokiinteistöjen nettotuottovaatimukset ovat suurissa kaupungeissa olleet RAKLI-KTI Toimitilabarometrin (5/2021) mukaan laskussa jo pitkään, ja kehityssuunta näyttää jatkuvan samanlaisena yhä. Kiinteistösijoittamisen keskimääräiset tuotot ovat pienentyneet tasolle, jossa tilaa kulurakenteen suurille muutoksille ei monessa tapauksessa juurikaan ole. Ja jos vuokrausasteen laskulle tai kulurakenteen paisumiselle ei jäänyt tilaa ennen energiahintojen kohoamista, ei uutiset ennennäkemättömän korkeiksi kohonneista lämmitys- ja sähkölaskuista ole erityisen positiivisia. Tilanne voi helposti ajaa kehnoimmin menestyneiden kiinteistöosakeyhtiöiden tuotot miinusmerkkisiksi, joten omistajien on pyrittävä poistamaan riskiä kulujen kasvamisen vaikutuksilta kestävän liiketoiminnan jatkumisen takaamiseksi.

KTI Kiinteistöindeksin mukaan vuonna 2021 toimistokiinteistöjen keskituotto oli 5,3 %. Jos oletetaan kiinteistön seisovan omalla tontilla, on sähkön ja lämmityksen osuudeksi voitu aikaisempina vuosina turvallisesti laskea kaikista kulueristä noin 30 %. Kun otetaan huomioon keskimääräisen toimistokiinteistön kulukokonaisuuden suuruusluokka, tuottovaatimukset ja energiahintojen toteutunut nousu sekä nousupotentiaali, alkaa yhtälö herättämään monenlaisia ajatuksia.

Ratkaisua kannattaa etsiä kiinteistön tekniikasta

Vaihtoehdot tuottoprosentin pelastamiseksi voi nykytilanteessa olla kiinteistönomistajalla melko rajalliset, mutta niitä silti on. Energiansäästöpotentiaalia piilee monessa tapauksessa hyvin uusissakin rakennuksissa, eikä potentiaalin hyödyntäminen ole usein edes haastavaa. Vaikka investointihalukkuus uusiin kohteisiin voi osalla sijoittajista hetkellisesti laskea vallitsevan maailmantilanteen myötä, kannattavia investointeja voi olla oiva aika etsiä salkussa olevien kiinteistöjen teknisestä kehittämisestä – vaihtoehtoiskustannukset mielessä pitäen.

Jos kiinteistön energiakuluihin iskevä energiaremontti saadaan kaiken lisäksi toteutettua niin fiksuna kokonaisuutena, että esimerkiksi vuokralaisten sisäilmaolosuhteita ja/tai kiinteistön teknistä varustelua parannetaan samalla, voi kiinteistön vuokratulojakin olla mahdollista hivuttaa toimenpiteiden myötä ylöspäin. Voihan käydä niinkin, että myös vajaakäyttöastetta onnistutaan kertaheitolla pienentämään kiinteistön kohentuneen imagon ja houkuttelevuuden myötä.

Koska kristallipallon käytöstä vastaavaa ennustajaa ei ole vieläkään löydetty, ei kukaan osaa tarkkaan sanoa todellisesta energiahintojen kehityssuunnasta pitkällä aikavälillä. On siis suunniteltava toimia sekä parhaiden arvioiden sekä terveen skeptisyyden kautta. Energiatehokkuus ja toimet sen edistämiseksi pysyvät kuitenkin edelleen muodissa kiinteistöliiketoiminnassa.

Kirjoittaja työskentelee kiinteistöjen energiatehokkuuspalveluita tarjoavan Enerz Oy:n asiakkuusjohtajana, ja on koulutukseltaan tuotantotalouden diplomi-insinööri.

Luka Saksio

Asiakkuusjohtaja
Keski-Suomi
luka@enerz.fi
+358 50 432 9052